林口新市鎮

林口新市鎮～全台最早重劃區　房市發展漸入佳境

發刊日期：2007.03.22

重點範圍涵蓋林口、龜山兩個行政區的『林口新市鎮』，是近兩年來北縣房市推案集中區之一。每到冬天就又冷又濕，且還經常起大霧的林口，是如何成為如今的房市重鎮？九三年北縣推出的三合一土地標售，讓長年房市發展差強人意的林口，有了重新起步的機會；如今機場捷運動工，林口更因此獲得地位真正提昇的契機……

最近幾年，『重劃區』成為房市顯學之一。原因無他，92年起景氣的快速復甦，市場原有餘屋快速去化，緊接著市場需求，就由預售推案快速遞補。建商搶時機推案，於是土地資源更加奇貨可居；此時，雖然重劃區塊位置通常距離精華地段稍遠，但土地取得較容易，完整性也較高。重劃區所提供的土地資源，因此成為近期建商開發的最愛之一。

而本文要介紹的林口新市鎮，是台灣土地開發歷史中，重劃區的典型範例，也是最早規劃形成的。而既然命名林口新市鎮，代表主要範圍多在北縣林口鄉。那麼林口鄉，又是怎樣一個行政區？

林口臨山面海，地理上為海拔250公尺之縱谷臺地，整體環境稍封閉；加上直接面臨強勁東北季風吹拂，因此全區以多霧且潮濕聞名。在政府擬定林口新市鎮計畫前，林口當地是以農牧業為主要的經濟活動，同時還因具有相當的林地和景觀，因此也算是有觀光資源，還被劃定為保護區。

◎長期人口計畫 林口新市鎮誕生

民國58年即著手規劃的林口新市鎮計畫，是當時蔣經國政府為紓解大台北地區人口密集，及人口集中區易淹水之問題而生；於是，位在台北盆地與桃園臺地之間的林口臺地，就這樣雀屏中選，成為副都會區造鎮計畫的主角，林口因此成為大台北重點衛星城鎮之一，生產活動也開始轉型，往工商業發展。

林口新市鎮計畫範圍，其實不僅林口鄉一地。事實上，林口新市鎮重劃的範圍遍及了北縣林口、新莊、泰山、五股、八裏以及桃園龜山、蘆竹，甚至桃園市都包含在內；然真正計畫的重心，則是在中山高以北的林口臺地，及南側的龜山。

本計畫開展初期，是採取區段徵收方式，結果造成地主抗爭，且被批評為與民爭利、政府帶頭炒地皮，因此初期執行並不順利。民國67年，中央政府將林口新市鎮計畫納入國家十二項重大建設，並改採市地重劃之方式辦理之後，本重劃區才算真正有所進展。

市地重劃固然解決了土地取得問題，但相對地卻需要更多誘因，才能吸引民間共同開發。何況採重劃模式，原本預定興建的國宅，還一度出現無法順利取得用地之困難；加上林口臺地海拔250公尺，達到山坡地限建之標準，況且林口臺地還有大片範圍屬於保護區。

於是在重重限制以及缺乏誘因下，有意進駐開發的建商或投資者綁手綁腳，最後幾乎都打退堂鼓。另外，國宅雖然之後陸續興建完成，但欠缺經費及決策者執行之魄力，於是當時的林口新市鎮開高走低，區域及房市發展未如預期，甚至使重劃區一度成為房市票房毒藥。

◎三合一土地標售 新市鎮風雲再起

因此七、八十年代，當人們談到林口時，除了風大潮濕外，普遍的印象就是大片廢置的土地、荒煙漫草；對照重劃的遠景，在東北季風長年吹襲下，富含鐵質的土壤變成血紅色，情景更顯淒涼。

還好，民國88年林口新市鎮第三、四期啟動，並配合建設了包括學校、體育場等公共設施，林口區域發展才緩步啟動。不過真正讓林口成為現階段建商心目中，具開發潛力之寶地的關鍵，其實是93年開始的『三合一』土地標售動作。北縣這個將板橋新站特定區，跨三峽、樹林之台北大學特定區以及林口新市鎮特定區，三區一併進行標售的政策，效果相當卓著。

衝著限時大面積開發容積獎勵，加上整體房市景氣快速復甦，許多外地大型建商紛紛加碼購地，投入林口房市。根據表一、二數據，93年林口地區房市供給，就從預售市場開始戲劇性大增，供給戶數較92年增加近十倍，規模更增十倍以上，顯示當年度林口房市呈現了價量齊揚的格局。

來到94年，林口房市供給持續增加，而且是預售、成屋量體齊發。預售案量又比93年增加近一倍，供給戶數則突破三千戶；成屋部分，規模更比93年增加三倍。自此，以林口鄉為主的林口新市鎮房市，正式進入戰國時期。然而短期內快速大量的供給，果然造成不良結果。

95年，預售推案熱明顯退燒；雖推案數仍多，但從量體之數據來看，顯然變成在地建商小型推案為主。至於成屋部分則持續增量，不過拿個案數增加幅度與戶數或總銷相比，不難發現當年推出之成屋案，有不少其實是一、兩年前預售案未消化完畢的量體，以新成屋姿態再度進入市場銷售。

而今年度，預料在機場捷運話題逐步發酵下，供給量仍欲小不易；畢竟林口新市鎮範圍相當大，已被開發商購入，但尚未開發之土地其實還頗多。

◎林口新市鎮房市特性及概況

和同時間包裹標售的其他兩個重劃區（板橋新站特區及台北大學特定區）相比，林口新市鎮範圍最大，開發密度也最低。根據在當地經營多年的房屋銷售人士透露，當初林口新市鎮的規劃，是採英式田園、低密度開發的構想，因此翻開都市計畫圖，在北大或新站特區，我們看不到容積率極低的住一或住二用地，然林口新市鎮內，住一、二用地之數量和範圍卻相當大。

尤其三合一重劃地標售，北縣政府在三區都祭出了大面積基地限時開發容積獎勵之措施，這使得我們看到，新站特區出現動輒二、三十層以上的住宅大樓，北大特區大樓建案更是櫛比鱗次。相對地，仍屬低密度開發的林口新市鎮，就更顯得難能可貴。

而正因林口新市鎮如此的特性，因此我們看到，近期儘管外來建商大舉購地搶建，但就供給戶數論，本區透天產品的比例仍舊相當高。一般來說，住一、二用地由於容積率限制都在百分之百上下，故還是以透天產品為大宗，行情方面則是範圍及差異甚大，有相當平價之產品，也有走進階路線的獨棟雙併別墅。

至於其他之住五用地，以及文化二、三路之間，本區唯一大範圍商業用地，則出現大樓的機率甚高。產品格局部分則相當多元，有頂級換屋產品，也有一般二、三房產品；相對地，小坪數產品在本區反而相對稀有，大多是出現在龜山段，且多有室內挑高規劃。

以下，我們就將本區大致以行政區劃分為林口及龜山兩大部分，林口方面再根據發展時間，略分為舊市區、新市鎮開發早期區域（文化二路東側為主），以及文化二路以西（近兩年推案主要區域）三大區塊，進行推案概況及行情介紹。

一、林口鄉

1.舊市區

舊市區，主要街道包括仁愛、中山、中正、林口及竹林路等。由於開發時間早，本區商業氣息較濃，是以往林口房市較熱絡之區域；目前來看，也還是整個林口鄉生活機能最佳區塊。不過和林口新市鎮範圍相比，本區缺乏開發潛力，也沒有足夠土地資源，近來推案相當稀少。

2.市區至文化路二段（新市鎮一、二期）

大約從舊市區邊緣仁愛路向外延伸，一直到文化路二段之區塊，就是林口新市鎮早期發展的根據地。其實到93年之前，林口地區房市推案，都還是集中在本區塊；93年本區透天指標大案，總量體達千戶百億的「宏泰法國小鎮」，就位在本區（鄉公所對面）。

大致上來說，本區94年前大樓推案，主要還是集中在文化一路周邊，其中又以麗園及麗林國小周邊最為熱鬧。至於透天產品，分佈則比較廣，但大致上是集中在前段提到之「法」案所在，全為住一用地的區塊。價格部分，則差異甚大。但由於土地成本差異不大，價格差距當然就來自於規劃及建材，折合單價從大約16萬/坪到20萬/坪以上都有。

而隨著新市鎮開發逐漸往西側移動，本區推案也逐漸以文化一、二路周邊為主。包括「春城麗池」、「凡爾賽花園」等去年度大樓推案，都在文化一、二路之間的區塊。

至於行情方面，則仍以開發成熟度稍高，較接近交流道一帶者稍高，目前個案開價大約來到每坪15萬上下，直逼平價透天。而距離交流道愈遠，通常行情會愈低。不過如是挑高產品，則當然價格稍高，目前銷售中的「九揚香波」，開價就達17萬/坪。

3.林口交流道以南（新市鎮三、四期）

林口特定區屬林口鄉管轄的範圍，大致上可以文化二路為分野，區隔為兩大部分。過去談具重劃遠景，那麼絕對是在文化一、二路間，也就是重劃第一、二期。事實上，一直到94年上半年為止，林口地區推案確實仍集中在上述之區塊。

至於文化二路以西，目前大多還光禿禿，零星可見建商蓋起之樓宇的區塊，是93年土地標售主要標的之重劃三、四期，也是近一年多來，本區大案真正所在區域。之所以三、四期土地標售93年就啟動，但多數該區推案，進場時間都在94年後，主要還是在於整體情勢不明朗；畢竟比起同期土地標售啟動的北大及新站特區，林口新市鎮更大，當時也缺乏足夠利多炒作。

不過在大環境景氣持續增溫，機場捷運施工也逐漸確定後，本區推案逐漸出現。這中間，本區媒體量最大的大都市建設「未來城」系列，就位在此區文化三路之商業區上。大樓行情方面，除遠雄案稍高外，大致上要比一、二期稍低些。至於周邊的住二用地，則仍是以透天產品為大宗，產品概況與新市鎮一、二期雷同，但整體行情也稍低。

目前在本區推案的，除了大都市建設遠雄集團手筆超大外（「未來城」就包括相當多期，目前銷售中者為「未來市」，今年還將再推系列最新案「U未來」），還有亞昕、麗寶、寶佳等大型建商，連桃園另一大建商竹城建設也有推案。本區房市，可說已成為林口新市鎮房市最新的兵家必爭之地。

儘管如此，目前本區大型貨車出入仍頻，生活機能又未臻完善，加上不時傳出亂倒垃圾廢土的情況；入夜後，本區幾乎人煙罕至，幾近無政府狀態。因此，本區確是有發展的未來性，但如要有進一步的提昇，相關公共建設的腳步仍需加快，不能光靠重劃遠景和捷運議題炒熱。

二、龜山鄉

位於林口交流道以南的龜山鄉，也屬於林口重劃區的計畫範圍內。由於有長庚醫院進駐，因此本區命運比交流道對面『正統』的林口特定區好些；無論是推案或銷售，本區都能維持一定的水準，房市發展比較順遂。

就如新竹之於竹科般，林口特定區龜山部分，除長庚醫院外，還有華亞科技園區。本科技園區以臺塑集團旗下南亞塑膠為開發單位，計畫面積162公頃，民國87年開始啟動。這個預計可提供兩萬個就業機會、創造670億年營業額的科技園區，可以說撐起屬於龜山管轄之林口特定區房市的半邊天。

本區推案在市區部分，多半以大樓產品為主，偏郊區則幾乎是透天產品，整體趨勢和林口段類似。至於行情方面，大約94年前，本區其實還比林口鄉部份稍好，市區挑高產品甚至一度叫價到接近每坪20萬以上的情況。

但去年由於桃園縣政府開始強力取締戶外媒體廣告，這使得本區個案銷售陷入空前困境；和交流道對面，林口鄉大量戶外媒體充斥，假日A字形看板及路邊插旗多如牛毛之情況相比，有天壤之別。而如此一來，林口新市鎮龜山段房市，買氣自然也是相對慘澹了；甚至，房價還有稍向下修正之情事。

◎結 語～地區整體發展 亟需公共建設

平心而論，以林口的地理、氣候條件及交通相對位置來說，其實並不是十分適合大規模發展的區域。由於多霧，林口地區房市都被迫要經歷一段冬眠期；有時候，霧甚至大到伸手不見五指。而風勢之大，也讓林口的土壤被吹襲地只剩鐵質，因此呈現血紅色。

然在當時政府的刻意規劃下，林口地區仍成為北縣重要的發展區之一，同時也被寄予厚望。只是過去在執行面上有欠考量，加上眾多干擾因素，讓林口新市鎮計畫開高走低，區域行情也降至谷底。

在北縣政府近年的重新包裝和政策調整下，林口重劃區可說逐漸揮去因政策錯誤而被蒙上的污名、重新出發；另外，或許是全球暖化，氣候生態丕變之故，本區冬天雖然仍多霧，但天候已不像過去般嚴苛。

當然，機場捷運去年終於開始動工，預計99年三重至機場段可通車，對於區域房市來說，當然是遲來的春天不嫌晚。此外，根據近年林口的人口趨勢，每年成長速度都在增加，去年更是突破六萬人口。這代表建商這幾年來的戮力耕耘，開始獲得一些消費者的認同。

平心而論，目前本重劃區缺乏的，還是公共建設。光有地下電纜和棋盤型街廓，或是機場捷運，恐怕還是不夠；更多有關區域發展必需之設施，如市場、車站、社區中心、學校、公園，甚至更多樣的聯外交通設施等，都缺一不可；如此，才有可能談所謂的生活機能，人口才會真正大量遷入，形成真正的聚落，契合當初規劃本重劃區的初衷。

來源：http://tw.mag.cnyes.com/Content/20070322/B7DB3B9C87CC4FC686B6AB4DF4653AC6.shtml